近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格漲幅同比回落，9個城市環(huán)比下降或持平。70個城市中有30個城市新建商品住宅價格漲幅比上月回落，初步測算，一線城市新建商品住宅價格同比漲幅已連續(xù)7個月回落，二線城市同比漲幅也連續(xù)5個月回落。據(jù)國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析，這是此前因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)揮作用的結(jié)果。
房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)
國務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為，在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之下，中國房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間。他同時呼吁，盡快建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
“整個房地產(chǎn)市場不成熟的表現(xiàn)，與調(diào)控政策不完善等有關(guān)�！痹诒贝蠊馊A管理學(xué)院近日舉行的“思想光華媒體沙龍”上，孟曉蘇表示，一些城市實施了短期的調(diào)控政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)了短周期波動，以3年為一個周期，從2006年至今已經(jīng)進入了第4輪。2015年底，中央提出化解房地產(chǎn)庫存政策，以促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。同時，2015年以來，中央再三提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。
孟曉蘇認為，長期的土地購置負增長會帶來房價上漲壓力，4個一線城市之前多年土地供應(yīng)下降，房價上漲壓力總要釋放出來。對于房價過快上漲的一二線城市，長效機制的主要突破口在于增加建設(shè)用地，緩解未來的供應(yīng)壓力。三四線城市要加大去庫存，房價上漲過快的地區(qū)要增加土地，特別是住宅用地的供應(yīng)，通過人口城鎮(zhèn)化來去庫存，而不應(yīng)通過加杠桿。
孟曉蘇特別指出，20年前提出的“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”這一觀點，至今仍未過時。一方面，創(chuàng)新需要較長時間才足以支撐中國經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，在未來中國城鎮(zhèn)化和中國城市發(fā)展的進程里，人們盼望有更舒適的生活環(huán)境，因此房地產(chǎn)仍然會在若干年內(nèi)持續(xù)拉動經(jīng)濟的增長。
“不能把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)發(fā)展對立起來。相反，制造業(yè)的發(fā)展和老百姓的消費有很大一部分是靠住房聯(lián)系在一起的�！泵蠒蕴K分析，房屋建造帶動鋼鐵、水泥等產(chǎn)能的消耗，房屋裝修帶來紡織業(yè)、家電行業(yè)的發(fā)展，在郊區(qū)購房也會帶動汽車消費等。
要理性看待房價上漲
對于居民來說，房價的變動與其生活休戚相關(guān)。2016年，在經(jīng)歷新一輪的房價上漲之后，雖調(diào)控日趨嚴格，效果也已逐漸顯現(xiàn)，但房價高已經(jīng)成為普遍感受。越來越多的人對房地產(chǎn)市場是否存在泡沫，泡沫是否會破產(chǎn)生質(zhì)疑。
首先，房價上漲的幅度有多大？北京大學(xué)光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)系教授陳玉宇表示，應(yīng)理性看待房價的上漲，不僅要去除通貨膨脹因素，也要考慮到新建住房質(zhì)量的提升，而不是只看到絕對價格的飆升。陳玉宇介紹，通過研究經(jīng)過質(zhì)量調(diào)整的房價表明，從2003年到2013年，國內(nèi)一線城市平均每年上漲13%，三線每年平均上漲8%。
其次，房子蓋得是否太多？陳玉宇說，據(jù)研究表明，中國近幾年的房地產(chǎn)建設(shè)面積達100億平方英尺（1平方英尺= 0.0929平方米）以上，而美國同期則維持在20億-30億平方英尺。房子太多就是泡沫，現(xiàn)在的情況值得警惕。
最后，房子蓋在哪里了？陳玉宇介紹，從理論上講，越是生產(chǎn)率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，就應(yīng)該建更多新房。但現(xiàn)實是，相對而言，更多房子建在了生產(chǎn)率低的城市，目前三四線城市樓房庫存大，存在過�，F(xiàn)象，而北上廣深則“沒房可賣”。
綜合以上信息，陳玉宇認為：“中國的房地產(chǎn)市場還不是一個巨大的泡沫，相對于美國，中國房地產(chǎn)市場在多方面都更為穩(wěn)健�！�
不過，陳玉宇強調(diào)，目前房價的確已經(jīng)很高了，必須謹慎對待。特別是當下北上廣深等一線城市的房價偏高，風(fēng)險也在積累，需要更多的改革措施。
他建議，國土部門改革用地指標審批機制，讓地方政府享有更多自主權(quán)，決定土地的使用；改革城市規(guī)劃的“工程師主義”做法，充分考慮成本、價格的作用，容積率指標要充分考慮當?shù)氐氖袌銮闆r；改交易環(huán)節(jié)的稅收為持有環(huán)節(jié)的稅收；大力建設(shè)健康的金融和資本市場，增加人們投資去處，減少買房需求；適當進行房地產(chǎn)投資需求管控，尤其是在一二線城市；等等。
下一步房企需關(guān)注投資和消費
全聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬表示，2016年，上市房企的利潤率、地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、投資回報率等指標都在下降，市場并不如想象中好。他認為，本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇是一種貨幣現(xiàn)象，而人民幣匯率波動的加大更使持幣還是持房的天平進一步向房地產(chǎn)一端傾斜。但是，銷售的復(fù)蘇難掩結(jié)構(gòu)矛盾。
在鐘彬看來，目前上市房企存在四大誤區(qū)，可能會導(dǎo)致一些企業(yè)發(fā)展放緩，從第一梯隊掉到第二梯隊，從主流轉(zhuǎn)向邊緣。
第一，戰(zhàn)略失策。目標與路徑選擇的不同，會導(dǎo)致截然不同的結(jié)果。其中，突出的兩點是時間節(jié)點不對和地點選擇失據(jù)。以港企兩次整體性退出大陸為例，2008年的退出，錯過了2009年大陸房地產(chǎn)市場最好的行情；2014年和2015年的退出，錯過了2016年房產(chǎn)市場的復(fù)蘇。因此，戰(zhàn)略是有時間維度的，決策是否正確要從長遠來看。
第二，管理失控。治理結(jié)構(gòu)、團隊建設(shè)是與管理能力相關(guān)聯(lián)的。鐘彬強調(diào)，政策調(diào)控的對象不是特指某一家或某幾家，而是涵蓋了整個行業(yè)的所有企業(yè)，這就意味著大家在同一起跑線上，企業(yè)應(yīng)當更加關(guān)注自身管理能力的提升。
第三，現(xiàn)金失源。在融資端，如果沒有一個體系去解決企業(yè)資金的源頭，企業(yè)就失去了發(fā)展的動力；在銷售端，如果無法快速將產(chǎn)品變現(xiàn)，也會導(dǎo)致重大風(fēng)險。鐘彬認為，在當前政府限貸、限購的情況下，這兩端都會給企業(yè)資金源帶來風(fēng)險，所以在未來限購城市會越來越多的市場預(yù)期下，房企還應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化，思考如何贏得先機。
第四，優(yōu)勢失當。鐘彬表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢已從簡單的制度紅利轉(zhuǎn)向商業(yè)導(dǎo)向型，整個行業(yè)本身也需要不斷進步。經(jīng)濟紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下，企業(yè)需要思考自己的核心競爭力是什么，如何才能獲得整個社會對企業(yè)的尊重，對行業(yè)的尊重。
對于下一步房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，鐘彬認為，房地產(chǎn)企業(yè)要認識到并不是大者恒強�？傮w來看，土地儲備是很重要的因素，同時也要重視降低融資成本、提升人力管理效率等。具體來說，接下來房企要密切關(guān)注投資和消費，其內(nèi)在邏輯包含“輕”和“重”兩方面：“輕”是“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”，“重”是“空間+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”。核心是服務(wù)，誰掌握服務(wù)，誰就有話語權(quán)。只有多方考量，合理布局，企業(yè)才可能長足發(fā)展。
